Podmienky pre získanie hypotéky sa sprísňujú
Slovenské domácnosti sa naďalej raketovo zadlžujú, k čomu prispievajú rekordne nízke úrokové sadzby. Dostať hypotéku pod 1% už nemusí byť len marketingový ťah banky, ale bežná prax, vďaka čomu sa stále viac Slovákov rozhoduje zobrať na seba bremeno dlhodobého úveru. Proti tomuto trendu zasahuje Národná banka Slovenska tým, že sprísňuje podmienky získania hypotéky. Ako sa tieto zmeny prejavia a či sa dotknú aj Vás sa dočítate v pokračovaní tohto článku.
Slovenské domácnosti dlžili finančným inštitúciám ku koncu roka 2018 sumu v objeme 36,7 mld. EUR. Z tejto sumy tvorili suverénne najväčšiu časť úvery na bývanie (v objeme 26,4 mld. EUR) poskytnuté bankami. Na druhom mieste boli spotrebné úvery v objeme 5,7 mld. EUR. (Zdroj: Tatra Banka Research 4/2019) Tempo rastu úverov obyvateľstvu začalo znepokojovať aj centrálu banku. Keďže Slovensko patrí do eurozóny, NBS nemohla pristúpiť k najlogickejšiemu kroku – zvyšovaniu úrokových sadzieb, ale musela byť v opatreniach kreatívnejšia. Náš hlavný regulátor zaviedol strop na celkový objem dlhov v pomere k ročnému príjmu, tzv. debt-to-income (DTI). Po dvoch rokoch od jeho zavedenia vidíme na trhu úverov fyzickým osobám isté spomalenie. K úplnej spokojnosti NBS to však má stále ďaleko, preto od 1.1.2019 začalo platiť nariadenie, na základe ktorého žiadateľom o úver bude musieť zostať popri splácaní úverov väčšia finančná rezerva, čo môže spôsobiť, že im banka schváli nižší úver ako plánovali.
Pri hľadaní ideálneho bývania tak budú musieť poľaviť z nárokov na veľkosť či lokalitu. Inak povedané, štát nechce, aby si ľudia brali úvery, ktoré siahajú na strop ich finančných možností a boli tak so svojimi mesačnými výdavkami „na hrane“. Možno práve vy namietate, že predsa vaša finančná situácia je v poriadku a nič hrozné by vás pri splácaní nemalo ohroziť, no súčasný stav a výška splátky sú len dočasné a preto istá miera opatrnosti je určite na mieste.
Až štvrtina ľudí má podľa NBS pomer splátok k svojmu disponibilnému príjmu vyšší ako 60%, a tak by sa im v prípade zhoršenia ekonomickej situácie mohlo splácanie úverov v budúcnosti veľmi skomplikovať. Eva Šablová z FINGO.SK upresňuje: “Hovoríme o prípadoch, kedy z dôvodu straty práce živiteľa rodiny alebo napríklad po odchode jedného z rodičov na materskú dovolenku, dôjde k zníženiu príjmu a tento už nemusí stačiť na splácanie úverov, ktoré dnes v pohode zvládajú. Nehovoriac o situácii, ak v budúcnosti úroky na hypotékach opäť narastú a po výročí fixácie sa mesačné splátky navýšia. Viete o tom, že toto navýšenie môže byť aj o niekoľko desiatok eur?”
Ako sa nové nariadenie prejaví v praxi?
Od 1.1.2020 sa navyšuje povinná finančná rezerva, ktorá vám musí ostať po odpočítaní všetkých vašich splátok hypotéky, pôžičiek, kreditných kariet či povoleného prečerpania. Celková suma splátok vašich úverov po odpočítaní životného minima bude môcť dosiahnuť maximálne 60 % z vášho príjmu (Do 31.12.2019 to bolo až 80 %).
Týka sa to aj vás?
- Nariadenie sa dotkne hlavne domácností s nižším príjmom prípadne domácnosti, kde sa overuje príjem len jedného žiadateľa
- Skomplikovanie môže nastať u žiadateľov o úver, ktorí už v súčasnosti splácajú iné úvery
- Domácnostiam s deťmi sa zníži disponibilný príjem o životné minimum rozrátané na každé dieťa resp. vyživovanú osobu, čím sa môže výrazne znížiť aj maximálne možné úverové zaťaženie
- Pokiaľ žiadateľ o hypotéku nemá aspoň 20% vlastných zdrojov, jeho šance na dofinancovanie kúpy nehnuteľnosti cez iný úver sa prudko znižujú
- Pri refinancovaní staršej hypotéky sa už možno nebude dať navýšiť novú hypotéku o želanú čiastku
Chcete kúpiť nehnuteľnosť, ale nemáte vlastné zdroje?
Štandardná výška hypotéky sa v súčasnosti poskytuje na 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. To znamená, že pokiaľ nemáte vlastné financie na zvyšných 20% je potrebné nájsť riešenie, ktoré vás bude čo najmenej bolieť. Ideálne je požičať si od rodiny, ktorá by bola ochotná pomôcť vám pri realizácii vášho sna. Ak však takto ochotnými a schopnými rodinnými príslušníkmi či známymi nedisponujete, zvážte stavebný medziúver skôr ako bežný spotrebák. Jeho výhoda je, že doba splácania sa môže natiahnuť na 15 až 20 rokov, čo v porovnaní s 8 ročným maximom pri spotrebných úveroch výrazne zníži mesačné splátky. Odvrátenou stranou stavebných úverov s dlhšou dobou splácania je však vyššia celková preplatenosť úveru. Alternatívou k dofinancovaniu hypotéky je založenie ďalšej nehnuteľnosti, napríklad rodičovskej. Zabezpečíte si tak, že vám hypotéka vyjde v potrebnej výške bez nutnosti kombinácie s ďalším úverom. No aj táto finta má stále háčik v podobe vyššie spomínaného obmedzenia na základe výšky vášho príjmu- DTI.
Nájsť najvhodnejšiu formu financovania kúpy či výstavby nehnuteľnosti sa stáva celkom tvrdý oriešok. Pokiaľ sa v budúcnosti nechcete dostať do neželaných finančných problémov, odporúčam premyslieť a zrealizovať celý proces so skúseným hypotekárnym poradcom.
Zdroj obrázkov: pixabay.com